Ubieganie się o kredyt mieszkaniowy wcale nie jest takie proste, jak mogłoby się wydawać. Oczywiście każdy kredytobiorca może udać się do placówki dowolnego banku i spróbować dopełnić formalności na własną rękę. W większości przypadków prawdopodobnie poskutkuje to odrzuceniem wniosku lub podpisaniem umowy na kiepskich warunkach spłaty. Przed złożeniem wniosku kredytowego warto dokładnie poznać parametry danej oferty finansowania. Jednym z kluczowych wyznaczników jest oprocentowanie. Zobacz, jak rodzaj i wartość oprocentowania wpływa na koszty kredytu hipotecznego.
Czym jest oprocentowanie kredytu?
To wskaźnik wyrażany jako wartość procentowa. Dotyczy całkowitych kosztów odsetkowych związanych z zaciągniętym kredytem hipotecznym. Część odsetkowa miesięcznej raty i całkowitych kosztów jest obliczana na podstawie wartości oprocentowania oraz kwoty udzielonego kapitału przez bank.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z kilku elementów: marży banku oraz stawki referencyjnej ustalanej na podstawie wskaźnika WIBOR(R). Stopa referencyjna, od której jest zależne oprocentowanie kredytowe, jest ustalana przez Narodowy Bank Polski na comiesięcznych posiedzeniach rady.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego a aktualne przepisy
Zgodnie z najnowszymi wytycznymi KNF (Komisji Nadzoru Finansowego) banki komercyjne są zobowiązane do przedstawiania ofert kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem przez minimum 5 lat. Oczywiście alternatywna opcja to udzielenie finansowania na podstawie oprocentowania zmiennego. W tym przypadku kredytobiorca podejmuje znacznie większe ryzyko, gdyż na przestrzeni lat trwania umowy zobowiązania mieszkaniowego wysokość miesięcznej raty i odsetek do spłaty może stale się zmieniać.
Stałe oprocentowanie kredytu – czym się wyróżnia?
Na ten moment zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego kredyty hipoteczne mogą być udzielane ze stałym oprocentowaniem na okres minimum 5 lat. Niestety nie ma możliwości podpisania umowy na 20-30 lat ze stałą stopą procentową. Po zakończeniu 5-letniego okresu spłaty bank przelicza aktualne oprocentowanie zgodnie z sytuacją na rynku finansowym i proponuje nowe warunki spłaty zobowiązania hipotecznego.
Stałe oprocentowanie dla kredytu hipotecznego to przede wszystkim:
- brak ryzyka zmienności kosztów podczas wahania stawki WIBOR(R),
- stałe koszty kredytowe, które umożliwiają planowanie domowego budżetu,
- mniejsze ryzyko wpadnięcia w problemy finansowe.
Kredytobiorcy, którzy chcą zachować maksymalny komfort spłaty zobowiązania hipotecznego, mogą zdecydować się na kredyt ze stałym oprocentowaniem. W tym przypadku przejmujemy pełną kontrolę nad miesięcznymi wydatkami gospodarstwa domowego. Co więcej, w razie nagłych wahań na rynku finansowym i podniesieniu stóp procentowych przez NBP, nie musimy martwić się o rosnące koszty kredytu.
Przeczytaj też: Kredyt hipoteczny z dodatkowym finansowaniem na 2023 – co warto mieć na uwadze?
Niestety wybór stałego oprocentowania ma też wady. Niezmienność kosztów może być niekorzystna w sytuacji, kiedy stopy procentowe ustalane przez Narodowy Bank Polski zostałyby maksymalnie obniżone.
Przykładowo: zaciągając kredyt hipoteczny z oprocentowaniem na poziomie 5%, po obniżeniu stawki WIBOR nawet do 1% rata kredytu zmalałaby nawet o 1-2 tysiące złotych. Umowa hipoteki ze stałym oprocentowaniem niestety nie uwzględniałaby takiej obniżki.
Oprocentowanie zmienne dla kredytu hipotecznego – czy to ma sens?
Podpisanie umowy kredytu mieszkaniowego ze zmiennym oprocentowaniem to dobry wybór tylko dla osób, które mogą pozwolić sobie na pewien bufor ryzyka związanego z podniesieniem wskaźnika stopy referencyjnej. Zmienne oprocentowanie dla kredytów hipotecznych powoduje, że wartość miesięcznej raty i odsetek do spłaty jest przeliczana najczęściej raz na 3 miesiące – przy założeniu, że do umowy kredytowej stosowany jest wskaźnik WIBOR 3M.
Kluczowe zalety wynikające z podpisania umowy kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem to:
- potencjalnie niższe koszty kredytowe, zakładając, że oprocentowanie przez czas trwania umowy utrzyma się na niskim poziomie,
- realna szansa na obniżenie miesięcznej raty w przypadku obniżenia stopy referencyjnej.
Niestety podpisanie umowy kredytu hipotecznego ze zmienną stopą procentową generuje też pewne ryzyko. W razie nagłej podwyżki stóp procentowych koszty kredytowe drastycznie wzrosną. To może powodować liczne problemy ze spłatą zadłużenia, szczególnie jeśli rata kredytu mieszkaniowego wzrośnie, np. dwukrotnie. Kredytobiorcy ze zobowiązaniami objętymi zmiennym oprocentowaniem nie mogą też skrupulatnie planować budżetu domowego – zawsze warto mieć zapas finansowy na wypadek nagłej zmienności kosztów kredytu.
Kredyt ze zmiennym czy stałym oprocentowaniem? Co wybrać? Podsumowanie
Podjęcie rozsądnej decyzji podczas podpisywania umowy kredytowej może rzutować na przyszłość kredytobiorcy. Już na etapie przygotowywania się do kredytu mieszkaniowego i poszukiwania ofert finansowania, warto dokładnie przeanalizować szczegółowe warunki wynikające z umowy.
Stałe oprocentowanie kredytu mieszkaniowego to dobry wybór, jeśli cenimy sobie stabilność i nie zmienność kosztów. Kredytobiorcy w dobrej sytuacji materialnej z mocną poduszką finansową mogą pomyśleć o kredycie ze zmienną stopą procentową. Na ogół takie rozwiązanie przynosi odczuwalne korzyści, aczkolwiek wiąże się ze sporym ryzykiem.