Jak obliczyć zdolność finansową do kredytu hipotecznego?

Podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości na kredyt hipoteczny wymaga przede wszystkim rzetelnego przygotowania. Potencjalni kredytobiorcy przed analizą ofert dostępnych na rynku i złożeniu wniosku powinni dokładnie zweryfikować swoją zdolność kredytową. To jeden z podstawowych wskaźników determinujących możliwość uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej. A zatem jak obliczyć swoją zdolność finansową? Samodzielnie czy z pomocą doradcy kredytowego? Zobacz poradnik i dowiedz się, jak możemy obliczać zdolność do kredytu mieszkaniowego.

Czym jest zdolność kredytowa?

To czynnik, który wskazuje na maksymalną kwotę, jaką kredytobiorca może otrzymać od banku. W przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny wartość zdolności finansowej jest zawsze skrupulatnie weryfikowana. Banki komercyjne udzielające takich zobowiązań sprawdzają w ten sposób wiarygodność oraz wypłacalność potencjalnego klienta.

Zgodnie z Art. 70 Ustawy Prawo bankowe zdolność kredytowa jest podstawowym wskaźnikiem umożliwiającym przyznanie kredytu hipotecznego przez bank. Warto też nadmienić, że wysokość zdolności kredytowej obejmuje nie tylko kapitał otrzymany od kredytodawcy, ale także odsetki należne do spłaty.

Jakie dane są potrzebne do oszacowania zdolności kredytowej?

Wiele osób do oszacowania swojej zdolności kredytowej wykorzystuje internetowe kalkulatory kredytów hipotecznych. Zdecydowanie odradzamy takie rozwiązanie. Kalkulatory online nigdy nie będą w stanie precyzyjnie wskazać realnie dostępnej kwoty w ramach kredytu hipotecznego. Dlaczego? Głównie przez to, że gromadzą zbyt mało informacji o kredytobiorcy.

Jeśli chcemy mieć pewność, że nasza zdolność kredytowa jest liczona tak, jak należy, warto nawiązać współpracę z ekspertem kredytowym. Kluczowe informacje, które są potrzebne do ustalenia zdolności finansowej kredytobiorcy to:

  • kwota udzielonego kapitału,
  • okres spłaty kredytu,
  • całkowite koszty kredytowe,
  • wysokość posiadanego wkładu własnego,
  • wysokość i źródło comiesięcznych dochodów,
  • rodzaj rat – stałe lub malejące,
  • rodzaj oprocentowania kredytu – zmienne lub stałe,
  • koszty utrzymania gospodarstwa domowego w skali miesiąca,
  • kwoty obciążeń kredytobiorcy w ramach innych umów kredytowych i pożyczkowych.

Jest naprawdę wiele czynników, które mogą rzutować na wysokość zdolności kredytowej. To oczywiście nie wszystkie parametry brane pod uwagę przez banki oraz eksperta finansowego na etapie wyliczania maksymalnej dostępnej kwoty kredytu mieszkaniowego.

Oprócz powyższych kluczowym determinantem wpływającym na wysokość zdolności jest historia kredytowa w rejestrach BIK (Biura Informacji Kredytowej). Jeśli kredytobiorca ma nieposzlakowaną opinię w bazie danych, bank prawdopodobnie nie będzie miał wątpliwości co do udzielenia finansowania. Sam scoring BIK nie ma większego wpływu na zdolność do kredytu mieszkaniowego, natomiast pozytywne/negatywne wpisy o innych zobowiązaniach już tak.

Zdolność kredytowa do kredytu hipotecznego a oprocentowanie

Jednym z czynników, który może mocno rzutować na wysokość zdolności kredytowej, jest oprocentowanie umowy kredytu. Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego oferty kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem muszą uwzględniać stopę referencyjną + 2,5% do wyliczania zdolności finansowej. To oznacza, że łatwiej uzyskać kredyt hipoteczny ze zmiennym, a nie z okresowo stałym oprocentowaniem.

Jakie dochody są potrzebne do zdolności kredytowej?

Najlepsza sytuacja to taka, w której kredytobiorcy uzyskują stałe miesięczne dochody w ramach umowy o pracę na czas nieokreślony. Oczywiście banki mogą zaakceptować inne źródła dochodu, np. umowę zlecenie lub o dzieło – ale raczej jako dodatkowe zarobki, które tylko lekko podniosą zdolność do kredytu.

Zobacz także: Kredyt hipoteczny a koszty dodatkowe – jak je uwzględnić?

Jeśli wnioskodawca pracuje na umowę o pracę, staż powinien trwać co najmniej miesiąc, a najlepiej minimum 3 miesiące. Dodatkowo banki chętniej akceptują dochody z umów, które są podpisane na minimum 12 miesięcy do przodu w dniu składania wniosku kredytowego.

Obliczanie zdolności do kredytu hipotecznego – dlaczego to takie skomplikowane?

Weryfikacja zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego bywa skomplikowana, głównie przez złożoność procedur bankowych. Praktycznie żaden kredytodawca nie udzieli finansowania na kwoty rzędu kilkuset tysięcy złotych bez skrupulatnego sprawdzenia wiarygodności potencjalnego klienta.

Czynniki przekładające się na możliwości finansowe kredytobiorcy czasem są pomijane, szczególnie podczas wykonywania obliczeń na własną rękę lub z pomocą kalkulatorów internetowych.

A zatem jak mieć pewność, że wstępnie wyliczona zdolność kredytowa będzie mieć przełożenie na obliczenia zrealizowane przez bank na etapie weryfikacji wniosku? Wystarczy skontaktować się z rzetelnym ekspertem kredytowym. Wiedza, doświadczenie i informacje uzyskane od klienta umożliwiają obliczenie możliwości finansowej praktycznie tak samo, jak zrobiłby to bank.


Udostępnij ten artykuł

Tomasz Wostal - Ekspert Kredytowy

Od 2008 roku prowadzę swoją działalność i jestem w 100% niezależnym ekspertem kredytowym. Specjalizuję się w kredytach hipotecznych, oddłużaniu, kredytach konsolidacyjnych czy leasingowym. O kredytach wiem dosłownie wszystko, a 90% klientów zawdzięczam poleceniom co najlepiej argumentuje moje doświadczenie i jakość realizowanych usług.

Zobacz wszystkie artykuły

Sprawdź także

Pożyczka rodzinna a wkład własny do kredytu hipotecznego. Co warto wiedzieć?

Jednym z częstych sposobów finansowania zakupu nieruchomości jest kredyt hipoteczny. Uzyskanie tej formy wsparcia wymaga posiadania zdolności kredytowej i pozytywnej historii w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Ponadto zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) kredytobiorca powinien wnieść minimalny wkład własny na poziomie od 10 do 20 proc. wartości nieruchomości. Czy pożyczka rodzinna […]

czytaj dalej
Wszystkie artykuły