Na co zwracać uwagę przy wybieraniu kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie o bardzo dużej skali, które będzie Ci towarzyszyć przez znaczną część dorosłego życia. Zanim wybierzesz finansowanie w konkretnym banku, musisz zwrócić uwagę na poszczególne parametry kredytu, takie jak oprocentowanie, całkowity koszt kredytu hipotecznego czy kwotę ubezpieczenia. Decyzja powinna być przemyślana, co wymaga dokładnego zapoznania się z warunkami umowy podpisywanej z bankiem. Nie warto tego lekceważyć, jeśli zależy Ci na komfortowym spłacaniu zobowiązania.

Czy wiesz, na czym warto się skupić, analizując warunki umowy o kredyt hipoteczny? Jakie parametry kredytu należy rozważyć przed wybraniem najkorzystniejszego rozwiązania? Po odpowiedzi na te pytania odsyłam poniżej!

O czym trzeba pamiętać, biorąc kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie wieloletnie, w niektórych przypadkach trwające ponad 30 lat. Choć dzięki niemu masz szansę zrealizować marzenia o własnych czterech kątach, decyzja o skorzystaniu z takiej opcji finansowania powinna być pozbawiona emocji. Kredyt mieszkaniowy ustanawia długotrwałą relację między Tobą i bankiem, obciążając Cię sporymi miesięcznymi kosztami – dlatego wybór konkretnej oferty musi być poprzedzony analizą aktualnych możliwości finansowych.

Warto też spróbować ocenić, jak będzie kształtowała się Twoja sytuacja finansowa w przyszłości – choć jest to niewątpliwie trudne zadanie. Zastanów się przede wszystkim nad ewentualnymi zmianami w sferze zawodowej (zmiana pracy, awans, większe zarobki) i możliwościami związanymi z regularnym oszczędzaniem. Przygotowanie takiej „makiety” wyobrażeń pozwoli Ci spojrzeć kompleksowo na Twój potencjał finansowy w przyszłości i uporządkować myśli na temat tego, co może się wydarzyć i jak to wpłynie na Ciebie jako na kredytobiorcę.

Kredyt hipoteczny – najważniejsze parametry finansowe

Zastanawiasz się, jakie są najbardziej istotne elementy kredytu hipotecznego, które trzeba przeanalizować przed podpisaniem umowy kredytowej? Przygotowałem listę najważniejszych parametrów, o których musisz wiedzieć.

Wymagania banku dotyczące zdolności kredytowej

Bank podejmuje decyzję o udzieleniu kredytu m.in. na podstawie oceny Twojej zdolność kredytowej – czyli zweryfikowania możliwości terminowej spłaty zobowiązania zgodnie z warunkami przedstawionymi w umowie kredytowej. To jedno z najważniejszych kryteriów przy zaciąganiu zobowiązania, szczególnie długoterminowego.

Warto wiedzieć, że każda instytucja bankowa podchodzi nieco inaczej do oceny zdolności i wiarygodności kredytowej – niestety nie do końca wiadomo, jakie konkretnie czynniki są brane pod uwagę. Co to oznacza dla Ciebie? Okazuje się, że odrzucenie Twojego wniosku przez jeden bank wcale nie oznacza, że kolejne zrobią to samo. Musisz więc próbować i nie załamywać rąk, jeśli spotkasz się z odmową.

Wysokość wkładu własnego

Wkład własny to nieodłączny element kredytu hipotecznego. Żadna instytucja finansowa nie oferuje tego rodzaju finansowania bez dostarczenia jakiejś części kapitału ze strony kredytobiorcy. Wysokość wkładu własnego może się różnić w zależności od banku, w którym zaciągasz kredyt. Pamiętaj jednak, że zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego wkład własny powinien wynosić 20% wartości kredytu.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Na podstawie oprocentowania kredytu jesteś w stanie wyliczyć wysokość odsetek, które przyjdzie Ci oddać do banku wraz z bazową wartością kredytu. Zdarza się, że banki w ramach promocyjnych ofert kredytu hipotecznego proponują oprocentowanie na poziomie 0%. Miej na uwadze, że nie zawsze będzie to rozwiązanie korzystne dla Twojego portfela, bo nie są to jedyne dodatkowe wydatki składające się na całkowity koszt kredytowania.

W tym miejscu warto jeszcze wspomnieć o różnych rodzajach oprocentowania kredytu. Banki oferują oprocentowanie stałe lub zmienne. Ta pierwsza opcja jest sumarycznie droższa, gwarantuje natomiast stałą wysokość rat przez okres maksymalnie 5 lat, z możliwością przedłużenia. Jeśli zdecydujesz się na stawkę zmienną, uzależnioną od wahań rynkowych, musisz liczyć się z wyższymi miesięcznymi kosztami kredytu w przypadku podniesienia stóp procentowych (co ma miejsce obecnie).

Wysokość RRSO

Wyrażony w procentach wskaźnik RRSO, czyli Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania pozwala poznać całkowity koszt kredytu hipotecznego. To zdecydowanie najlepszy i najbardziej klarowny element do porównywania różnych ofert kredytów, np. w porównywarkach kredytów hipotecznych.

RRSO to uniwersalny wskaźnik, który uwzględnia odsetki doliczane do rat kredytowych, ale także prowizje za udzielenie kredytu, ubezpieczenie i szereg pomniejszych, łatwych do pominięcia kosztów (szczególnie gdy kwota kredytu jest bardzo duża).

Okres kredytowania – czy możliwa jest wcześniejsza spłata kredytu?

Wydłużony okres spłaty kredytu wskazany jest w przypadku klientów o ograniczonych możliwościach finansowych, choć równie dobrze może się sprawdzić także, jeśli dysponujesz wyższą zdolnością kredytową. Ograniczysz w ten sposób ryzyko związane z zaciągnięciem zobowiązania. Jeśli stwierdzisz, że wolisz spłacić kredyt szybciej, możesz skorzystać z opcji nadpłaty kredytu hipotecznego – po 3 latach od momentu podpisania umowy kredytowej zrobisz to bez dodatkowych opłat.

Prowizja banku za udzielenie kredytu

Prowizja doliczana przez bank traktowana jest jako marża, czyli zysk, który otrzymuje dana instytucja za udostępnienie Ci pieniędzy. Jej wysokość uzależniona jest od wewnętrznej polityki konkretnego banku, jest więc tutaj spory potencjał na pomyślne negocjowanie warunków. Pamiętaj, że w większości przypadków prowizje ustalone są na poziomie 3% wartości zobowiązania – choć zdarzają się też oferty bezprowizyjne lub z marżą o wartości ok. 1%.

Wysokość ubezpieczenia

Jednym z podstawowych wymogów banków w przypadku kredytu hipotecznego jest jego ubezpieczenie. Wysokość ubezpieczenia może się różnić w zależności od wybranego banku, warto zatem dokładnie zapoznać się ze wszystkim dostępnymi ofertami. Ubezpieczenie zwykle okazuje się niezbędne, jeśli chcesz skorzystać z preferencyjnych warunków kredytowania.

Kredyt na dom lub mieszkanie – raty stałe lub raty malejące

Przed podpisaniem umowy kredytowej musisz zdecydować, czy wybierasz raty stałe (inaczej raty równe), czy raty malejące. Stałe raty kredytu, jak sama nazwa wskazuje, nie zmieniają się przez cały okres spłaty zobowiązania. Kredyt z ratą malejącą jest z kolei trudniejszy do uzyskania, bo wymaga wyższej zdolności kredytowej – wynika to z tego, że raty w początkowej fazie spłacania są znacznie wyższe od tych w późniejszym etapie. Może się jednak okazać, że będzie to rozwiązanie korzystniejsze pod kątem sumarycznych kosztów kredytu.

Umowa kredytu hipotecznego – warunki

Umowa o kredyt hipoteczny jest bardzo rozbudowana i dla większości odbiorców niezmiernie skomplikowana. Nie powinno to jednak usprawiedliwiać sytuacji, w których kredytobiorcy czytają ją „po łebkach”. Musisz zapoznać się z nią w całości i w pełni zrozumieć każdą jej część i podpunkt, bo od momentu złożenia podpisu staje się ona dla Ciebie dokumentem wiążącym. Jeśli masz wątpliwości co do poszczególnych zapisów, skontaktuj się ze mną. Pomogę Ci zweryfikować, czy Twoja umowa kredytu hipotecznego zawiera wszystkie niezbędne elementy.

Wybór kredytu hipotecznego – dodatkowe opłaty

Początkowe spotkanie z konsultantem raczej nie przygotuje Cię na wszystkie opłaty, które musisz ponieść w związku z ubieganiem się o kredyt. O jakich wydatkach warto wiedzieć?

  • opłaty na rzecz sądu związane z ustanowieniem hipoteki,
  • opłaty notarialne,
  • opłaty związane z wyceną nieruchomości,
  • opłaty w związku ze sporządzeniem aneksów do umowy,
  • opłaty za wystawienie promesy kredytowej,
  • ewentualne opłaty w związku z otwarciem konta osobistego w banku lub korzystaniem z karty kredytowej.

Jak wybrać kredyt hipoteczny – parametry pozafinansowe kredytów na zakup nieruchomości

Choć czynniki stricte finansowe są niewątpliwie najważniejsze pod kątem zaciągnięcia kredytu hipotecznego, warto sprawdzić także pozostałe aspekty, związane choćby z obsługą klienta w banku czy wygodą korzystania z konkretnej oferty. Co należy zweryfikować?

  • szybkość otrzymania decyzji kredytowej,
  • profesjonalizm pracowników banku,
  • dokumenty wymagane do uzyskania kredytu,
  • dodatkowe usługi, wymagane w celu otrzymania promocyjnej oferty kredytu.

Daj mi znać, jeśli zweryfikowanie i porównanie ofert kredytowych poszczególnych banków sprawia Ci trudności – lub po prostu nie masz czasu się tym zająć. Chętnie doradzę, które rozwiązanie będzie dla Ciebie optymalne. Do usłyszenia!


Udostępnij ten artykuł

Tomasz Wostal - Ekspert Kredytowy

Od 2008 roku prowadzę swoją działalność i jestem w 100% niezależnym ekspertem kredytowym. Specjalizuję się w kredytach hipotecznych, oddłużaniu, kredytach konsolidacyjnych czy leasingowym. O kredytach wiem dosłownie wszystko, a 90% klientów zawdzięczam poleceniom co najlepiej argumentuje moje doświadczenie i jakość realizowanych usług.

Zobacz wszystkie artykuły

Sprawdź także

Pożyczka rodzinna a wkład własny do kredytu hipotecznego. Co warto wiedzieć?

Jednym z częstych sposobów finansowania zakupu nieruchomości jest kredyt hipoteczny. Uzyskanie tej formy wsparcia wymaga posiadania zdolności kredytowej i pozytywnej historii w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Ponadto zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) kredytobiorca powinien wnieść minimalny wkład własny na poziomie od 10 do 20 proc. wartości nieruchomości. Czy pożyczka rodzinna […]

czytaj dalej
Wszystkie artykuły