Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu hipotecznego?

Formalności wymagane przy wnioskowaniu o środki na zakup wymarzonego mieszkania lub domu potrafią dosłownie zakręcić w głowie i „przerazić” stopniem skomplikowania. Potencjalni kredytobiorcy mogą poczuć się zagubieni w gąszczu wniosków, dokumentacji i zaświadczeń niezbędnych do uzyskania kredytu hipotecznego. W dzisiejszym artykule mam zamiar to wszystko uporządkować. Chcesz się dowiedzieć, jakie dokumenty do kredytu hipotecznego należy przedłożyć w banku? W takim razie zapraszam do lektury!

Dokumenty niezbędne do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny – o czym musisz wiedzieć?

Kredyty hipoteczne cieszą się obecnie mniejszym zainteresowaniem niż w latach poprzednich – najnowszy raport AMRON-SARFiN informuje o zmniejszeniu liczby zawieranych w 2022 r. umów kredytowych o ponad 40% (w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku). Głównym powodem jest niesprzyjająca sytuacja gospodarczo-ekonomiczna i wiążące się z nią wysokie stopy procentowe oraz bardziej rygorystyczne warunki kredytowe. Niestety szanse na kredyt się zmniejszają, a ceny nieruchomości systematycznie rosną.

Do tego dochodzi problematyczna kwestia, która doskwiera wielu osobom starającym się o uzyskanie kredytu hipotecznego w bankach – mowa oczywiście o wymaganych formalnościach. Dlaczego są one tak zawiłe? Banki chcą w ten sposób zminimalizować ryzyko związane z niewypłacalnością kredytobiorców. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na bardzo dużą kwotę, rozłożone na okres nawet 35 lat i jako takie musi być odpowiednio zabezpieczone. Hipoteka to jedno, ale niezwykle ważna jest w tym przypadku zdolność kredytowa beneficjenta.

Instytucje bankowe muszą mieć potwierdzenie, że skoro decydujesz się na pożyczenie od nich środków finansowych, masz możliwość ich regularnej, terminowej spłaty – stąd tez konieczność przygotowania dużej liczby dokumentów o różnym charakterze.

Dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego – 3 główne rodzaje

Dokumenty wymagane do otrzymania finansowania w ramach kredytu hipotecznego można podzielić na 3 główne grupy.

Dokumenty ogólne – lista dokumentów potwierdzających tożsamość

Do tej grupy zaliczają się niezbędne dokumenty osobowe, które należy okazać w banku, a także wniosek o kredyt hipoteczny. Może się on nieznacznie różnić w zależności od wybranej instytucji bankowej.

  • ważny dowód osobisty,
  • dodatkowy dokument ze zdjęciem, który potwierdza tożsamość,
  • wypełniony wniosek o udzielenie kredytu hipotecznego.

Dodatkowo bank może poprosić o:

  • skrócony odpis aktu małżeństwa,
  • akt urodzenia dziecka,
  • umowę rozdzielności majątkowej (plus akt notarialny, który określa zasady odrębności majątkowej),
  • wyrok rozwodowy sądu, który orzekał rozwód małżonków.

Dokumenty osobowe dla polskiego obywatela, który pracuje za granicą:

  • ważny paszport,
  • dodatkowy dokument ze zdjęciem, który potwierdza tożsamość,
  • raport kredytowy z zagranicznego biura informacji kredytowej,
  • aktualna umowa o pracę,
  • pozwolenie na stały pobyt za granicą,
  • deklaracja podatkowa za okres 2-óch ostatnich lat obrachunkowych,
  • zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach na druku bankowym,
  • (opcjonalnie) zezwolenie na pracę.

Dokumenty osobowe dla obcokrajowca:

  • ważny paszport,
  • dodatkowy dokument ze zdjęciem, który potwierdza tożsamość,
  • dokument potwierdzający prawo do stałego pobytu na terytorium Polski,
  • raport kredytowy z zagranicznego biura informacji kredytowej.

Dokumenty potwierdzające zdolność kredytową – zaświadczenia o źródle przychodów

Dzięki tym dokumentom bank jest w stanie zweryfikować źródło oraz wysokość Twoich miesięcznych zarobków. Rodzaj takiego zaświadczenia różni się w zależności od stosunku pracy (umowa o pracę lub działalność gospodarcza), a także uprawnień do pobierania określonych świadczeń.

Dokumenty dla kredytobiorcy zatrudnionego na umowie o pracę:

  • zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu (wypełnia pracodawca),
  • wyciąg z rachunku bankowego za 3, 6 lub 12 ostatnich miesięcy,
  • deklaracja PIT-37 za ubiegły rok,
  • umowa o pracę lub świadectwo pracy.

Dokumenty dla emeryta lub rencisty:

  • potwierdzenie wypłaty świadczenia za ostatni okres w formie np. wyciągu z rachunku bankowego,
  • dokumenty potwierdzające prawo do otrzymywania świadczeń, określające okres ich trwania.

Dokumenty dla kredytobiorcy prowadzącego działalność gospodarczą:

  • oryginał zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu ze składkami (ważny 30 dni od dnia wydania),
  • oryginał zaświadczenia z Urzędy Skarbowego z tytułu zobowiązań podatkowych (ważny 30 dni od dnia wydania),
  • potwierdzenie wpisu do CEIDG,
  • potwierdzenie nadania nr REGON,
  • potwierdzenie nadania nr NIP,
  • wyciąg z firmowego rachunku bankowego (najczęściej obejmujący ostatni rok prowadzenia działalności) – jeśli konto firmowe traktowane jest jako prywatne, należy dostarczyć oświadczenie o nieposiadaniu konta firmowego,
  • deklaracja podatkowa PIT-36 lub PIT-36L (za ostatni rok lub 2 lata obrachunkowe),
  • (opcjonalnie) umowa spółki,
  • (opcjonalnie) zgoda na prowadzenie działalności koncesjowanej.

Komplet dokumentów przedstawionych powyżej to nie wszystko – w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej konieczne jest również przedłożenie dokumentacji dotyczącej konkretnej formy prowadzenia księgowości.

Jeśli kredytobiorca prowadzi pełną księgowość:

  • rachunek zysków i strat dotyczący ostatniego kwartału działalności,
  • rachunek zysków i strat za ostatni rok lub 2 lata obrachunkowe,
  • deklaracja podatkowa CIT bądź PIT za ostatni rok obrachunkowy.

Jeśli kredytobiorca rozlicza się w formie ryczałtu ewidencjonowanego:

  • zaświadczenie o wysokości dochodów po opodatkowaniu za okres ostatnich 6 miesięcy,
  • księga przychodów lub wykaz faktur za bieżący okres,
  • zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o wysokości przychodów ewidencjonowanych za ostatnie 2 lata prowadzenia działalności lub kopia deklaracji podatkowej za ostatnie 2 lata, potwierdzona w US.

Jeśli kredytobiorca rozlicza się w formie Księgi Przychodów i Rozchodów:

  • Księga Przychodów i Rozchodów za ubiegły oraz aktualny rok obrachunkowy,
  • (opcjonalnie) poświadczenie o odpisach amortyzacyjnych.

Jeśli kredytobiorca rozlicza się w formie karty podatkowej:

  • oświadczenie o wysokości uzyskanych dochodów po opodatkowaniu (za okres ostatnich 6 miesięcy),
  • kopia decyzji wydanej przez Urząd Skarbowy, informującej o wysokości stałego podatku w danym roku.

Dokumenty dotyczące nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu

Ostatnią grupę tworzy dokumentacja związana z samą nieruchomością, stanowiącą zabezpieczenie kredytu. W zależności od tego, na jaki rodzaj nieruchomości zamierzasz przeznaczyć pozyskane środki (nieruchomość z rynku pierwotnego lub wtórnego, działka budowlana, budowa lub remont), komplet wymaganych dokumentów będzie wyglądał inaczej.

Dokumenty na zakup nieruchomości z rynku wtórnego:

  • umowa przedwstępna potwierdzająca chęć nabycia nieruchomości,
  • odpis nieruchomości z księgi wieczystej,
  • dokumenty potwierdzające prawa do nieruchomości (dotyczy sprzedawcy),
  • zaświadczenie ze spółdzielni związane z przydziałem.

Dokumenty na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego:

  • umowa przedwstępna potwierdzająca chęć nabycia nieruchomości,
  • wypis z Centralnej Ewidencji Gruntów i Budynków,
  • odpis z księgi wieczystej gruntu,
  • prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę na danej działce,
  • pozwolenie na użytkowanie lub potwierdzenie przyjęcia budynku do użytkowania bez zastrzeżeń wydane przez właściwy urząd (w przypadku zakończenia budowy),
  • kopie pełnomocnictwa udzielonego reprezentantom dewelopera,
  • dokumenty związane z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową, sprzedającą mieszkanie.

Dokumenty na zakup działki budowlanej:

  • umowa przedwstępna potwierdzająca chęć nabycia działki budowlanej,
  • odpis z księgi wieczystej działki budowlanej wykonany maksymalnie 30 dni przed dniem złożenia wniosku o kredyt,
  • dokumenty potwierdzające prawa do działki budowlanej (dotyczy sprzedawcy),
  • poświadczenie o wniesienie wkładu własnego (jeśli jest on wymagany),
  • wypis i wyrys z ewidencji gruntów wykonany maksymalnie 6 miesięcy wcześniej,
  • wypis z MPZP (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) łącznie z informacją o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową,
  • (opcjonalnie) decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana maksymalnie 6 miesięcy wcześniej.

Dokumenty na remont lub wykończenie nieruchomości:

  • odpis z księgi wieczystej remontowanej nieruchomości,
  • kosztorys prac remontowych,
  • plan zagospodarowania działki,
  • projekt budowlany.
  • (opcjonalnie) pozwolenie na budowę, jeśli wymagają tego prowadzone prace,
  • (opcjonalnie) umowa z wykonawcą, jeśli wymagają tego prowadzone prace.

Dokumenty na budowę domu:

  • akt notarialny działki, na której ma stanąć dom,
  • odpis z księgi wieczystej działki budowlanej,
  • projekt budowlany,
  • decyzja o pozwoleniu na budowę (z klauzulą ostateczności),
  • oryginał kosztorysu oraz harmonogramu prac wydany maksymalnie 30 dni wcześniej,
  • pierwsza strona dziennika budowy, dodatkowo wszystkie strony, na których widnieją wpisy,
  • dokumentacja wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego,
  • dziennik budowy,
  • jeśli kredyt hipoteczny dotyczy budowy mieszkania, należy dodatkowo dostarczyć umowę zawartą z deweloperem, dokumentację rejestrową zbywcy i promesę banku o bezciężarowym wyodrębnieniu nieruchomości,
  • (opcjonalnie) umowy z wykonawcami.

Dokumenty wymagane przy wynajmie nieruchomości:

  • aktualna umowa najmu,
  • zaświadczenie z Urzędu Skarbowego, potwierdzające terminowe regulowanie podatku,
  • deklaracja podatkowa PIT-37 lub PIT-28 za ubiegły rok,
  • odpis z księgi wieczystej lub akt notarialny, który potwierdza prawo własności do nieruchomości.

Masz zamiar ubiegać się o kredyt hipoteczny? Zacznij gromadzić dokumenty z odpowiednim wyprzedzeniem

Dobra rada na koniec: w obliczu mnogości i różnorodności dokumentacji niezbędnej do wnioskowania o kredyt hipoteczny, warto zacząć zbierać ją wcześniej i stopniowo „odhaczać” kolejne dokumenty z listy. Pamiętaj, że w przypadku jakichkolwiek braków w wymaganych papierach bank poinformuje Cię o konieczności ich uzupełnienia. Niestety jeszcze bardziej wydłuży to i tak już długotrwały proces wnioskowana o finansowanie.

Jeśli chcesz uniknąć takiej sytuacji, skontaktuj się ze mną. Z przyjemnością pomogę Ci skompletować zestaw obowiązkowych dokumentów i szybciej uporać się ze wszystkimi formalnościami. Do usłyszenia!


Udostępnij ten artykuł

Tomasz Wostal - Ekspert Kredytowy

Od 2008 roku prowadzę swoją działalność i jestem w 100% niezależnym ekspertem kredytowym. Specjalizuję się w kredytach hipotecznych, oddłużaniu, kredytach konsolidacyjnych czy leasingowym. O kredytach wiem dosłownie wszystko, a 90% klientów zawdzięczam poleceniom co najlepiej argumentuje moje doświadczenie i jakość realizowanych usług.

Zobacz wszystkie artykuły

Sprawdź także

Pożyczka rodzinna a wkład własny do kredytu hipotecznego. Co warto wiedzieć?

Jednym z częstych sposobów finansowania zakupu nieruchomości jest kredyt hipoteczny. Uzyskanie tej formy wsparcia wymaga posiadania zdolności kredytowej i pozytywnej historii w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Ponadto zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) kredytobiorca powinien wnieść minimalny wkład własny na poziomie od 10 do 20 proc. wartości nieruchomości. Czy pożyczka rodzinna […]

czytaj dalej
Wszystkie artykuły