W momencie chęci zakupu mieszkania lub domu od dewelopera z rynku pierwotnego najczęściej konieczne będzie podpisanie umowy deweloperskiej. To rodzaj dokumentu, który może zostać legalnie sporządzony w obecności notariusza. Na co musisz zwrócić uwagę, zanim podpiszesz umowę deweloperską z inwestorem? Czy można ją podpisać przed kredytem hipotecznym? Skorzystaj z praktycznych wskazówek!
3 najważniejsze informacje o umowach deweloperskich
Zgodnie z przepisami masz pełne prawo do tego, aby zawrzeć umowę deweloperską jeszcze przed uzyskaniem decyzji banku o przyznaniu kredytu hipotecznego. Takie działania są uzasadnione, ale tylko wtedy, kiedy inwestor rozpoczyna sprzedaż nieruchomości w promocyjnych cenach, a Ty masz niemalże pewność, że podpisanie umowy kredytu mieszkaniowego to tylko formalność.
Niektóre banki wręcz wymagają przedstawienia podpisanej umowy deweloperskiej, aby uruchomić procedurę ubiegania się o finansowanie. Pamiętaj więc o 3 kwestiach:
- Po pierwsze – zawarcie umowy deweloperskiej z inwestorem przed uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej może być ryzykowne. Jeśli nie uda Ci się uzyskać kredytu hipotecznego, możesz stracić zadatek wpłacony na poczet kupna nieruchomości.
- Po drugie – ryzyka związanego z podpisywaniem umowy deweloperskiej da się uniknąć w jeden prosty sposób. Wystarczy, że w dokumencie znajdzie się klauzula dopuszczająca opcję odstąpienia od umowy, np. kiedy klient otrzyma trzykrotnie odmowną decyzję od banku w związku ze złożonym wnioskiem o finansowanie.
- Po trzecie – alternatywą dla umowy deweloperskiej jest umowa rezerwacyjna1. Taki dokument jest wystarczający dla banków, a jednocześnie chroni Twoje interesy na wypadek ewentualnej decyzji odmownej o przyznaniu kredytu hipotecznego.
Kiedy zapamiętasz te trzy proste zasady, będziesz w stanie bezpiecznie podpisać umowę kupna nieruchomości. Wtedy bezproblemowo zajmiesz się formalnościami związanymi z uzyskaniem kredytu hipotecznego.
Potrzebujesz więcej praktycznych wskazówek? Zajrzyj do wpisu blogowego: Na co zwracać uwagę przy wybieraniu kredytu hipotecznego?
Jakie zapiski powinny się znaleźć w umowie deweloperskiej?
Jeśli zamierzasz podpisać umowę deweloperską przed uzyskaniem kredytu hipotecznego, koniecznie postaraj się zabezpieczyć swoje interesy. Nigdy nie masz 100% pewności, że wybrany bank udzieli Ci finansowania, szczególnie na kwotę rzędu kilkaset tysięcy złotych.
W celu zabezpieczenia swoich interesów postaraj się o dwie klauzule w umowie:
- Pierwsza ma dotyczyć prawa nabywcy nieruchomości do odstąpienia od umowy deweloperskiej z powodu otrzymania negatywnej decyzji kredytowej, np. po kilku próbach.
- Druga obejmuje obowiązek zwrócenia zaliczki przez dewelopera, kiedy nabywca nie otrzyma kredytu hipotecznego w banku i w związku z tym odstąpi od umowy.
Czy wiesz, że…? Zgodnie z Ustawą o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego możesz w umowie deweloperskiej poprosić inwestora o umieszczenie powyższych zapisków w dokumencie.
Umowa deweloperska a rezerwacyjna – jakie są różnice?
Umowa rezerwacyjna i deweloperska to dwa różne etapy zakupu nieruchomości. Umowa rezerwacyjna jest wstępnym dokumentem, który pozwala zarezerwować mieszkanie na określony czas, ale nie daje prawa własności. Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do wybudowania i przeniesienia własności mieszkania na kupującego.
Umowa rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna to dokument zawierany między kupującym a deweloperem na wczesnym etapie zakupu nieruchomości. Jej głównym celem jest czasowe zarezerwowanie lokalu dla potencjalnego nabywcy, zanim zostanie podpisana umowa deweloperska.
Najważniejsze cechy umowy rezerwacyjnej:
- Charakter przedwstępny – nie zobowiązuje do zakupu, ale daje pierwszeństwo.
- Brak ścisłej regulacji ustawowej – umowa nie jest uregulowana wprost w ustawie deweloperskiej.
- Może wiązać się z opłatą rezerwacyjną – często wymagana jest wpłata zaliczki, która może być zwracana lub zatrzymywana w określonych przypadkach.
- Może określać warunki przyszłej umowy – np. przewidywaną cenę czy standard wykończenia.
Umowa deweloperska
Umowa deweloperska jest znacznie bardziej sformalizowana i obowiązkowa przy zakupie mieszkania w trakcie jego budowy. Podlega szczegółowej regulacji prawnej, co zapewnia większą ochronę dla kupującego.
Najważniejsze cechy umowy deweloperskiej:
- Obowiązek notarialnej formy – każda umowa musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.
- Regulowana przez ustawę deweloperską – ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. nowa ustawa deweloperska).
- Nakłada obowiązki na dewelopera – np. przekazanie prospektu informacyjnego i rachunku powierniczego.
- Określa harmonogram płatności – wpłaty są realizowane na rachunek powierniczy, a ich wypłata dla dewelopera następuje etapowo.
- Zobowiązuje do przeniesienia własności – po zakończeniu budowy deweloper musi podpisać umowę przenoszącą własność.
Przeczytaj także: Kredyt hipoteczny dla przedsiębiorców – jak go otrzymać?
Kiedy możesz odstąpić od umowy deweloperskiej?
Możesz odstąpić od umowy deweloperskiej w kilku sytuacjach. To ważne, bo chodzi o dużą inwestycję i Twoje bezpieczeństwo. Warto znać konkretne warunki, które Ci na to pozwalają.
Możesz odstąpić od umowy, gdy:
- Deweloper naruszył przepisy dotyczące treści umowy – masz na to 30 dni od podpisania.
- Prospekt informacyjny zawiera błędy lub nieprawdziwe dane – również masz 30 dni na odstąpienie.
- Mieszkanie ma istotną wadę, której deweloper nie usuwa – na zasadach nowej ustawy deweloperskiej.
- Deweloper nie przeniósł na Ciebie prawa do mieszkania w terminie – musisz jednak dać mu dodatkowe 120 dni.
W niektórych przypadkach umowa deweloperska może dawać Ci więcej praw. Może np. wydłużać termin na odstąpienie lub przewidywać dodatkowe możliwości rezygnacji. Warto zadbać, by uwzględniała takie sytuacje jak np. brak kredytu.
Co się stanie, jeśli bank nie udzieli kredytu, a Ty masz podpisaną umowę deweloperską?
Sytuacja może być poważna, jeśli w umowie deweloperskiej nie ma klauzuli dotyczącej ewentualnego rozwiązania umowy bez kosztów, gdy bank odmówi udzielenia finansowania. W takich sytuacjach masz kilka opcji:
- dobrowolne porozumienie z deweloperem;
- cesja umowy deweloperskiej na innego nabywcę z kapitałem;
- dochodzenie roszczeń w sądzie zgodnie z Kodeksem cywilnym – dotyczy wyłącznie spraw związanych z zadatkiem.
Jeśli nie uda się wypracować dobrowolnego rozwiązania sytuacji, wtedy deweloper może wkroczyć na ścieżkę sądową, celem zdobycia pieniędzy za zakupioną nieruchomość w ramach umowy deweloperskiej.
Bibliografia:
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20210001177/T/D20211177L.pdf