Kredyty hipoteczne mogą być przyznawane zarówno na nieruchomości z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Gdy kupujesz mieszkanie od dewelopera, możesz pokryć najczęściej do 90% kosztów z tego tytułu w ramach kredytu hipotecznego. Jak przygotować się do zakupu nowego mieszkania na podstawie umowy deweloperskiej? Jakie dokumenty mogą być wymagane przez bank? Ile wynosi optymalny wkład własny i czy wpływa na Twoją zdolność kredytową? Przejdź dalej, poznaj kilka szczegółów i zacznij skrupulatne przygotowania do kredytu na mieszkanie z rynku pierwotnego!
Planujesz zakup mieszkania z rynku pierwotnego? 5 wskazówek, które musisz zapamiętać!
Zakup mieszkania od dewelopera to duży wydatek i długa procedura. Sam wybór lokalu nie wystarczy, bo trzeba jeszcze sprawdzić kredyt, dokumenty i warunki umowy. Dobre przygotowanie zmniejsza ryzyko błędów, opóźnień i niepotrzebnych kosztów – właśnie dlatego warto się dobrze przygotować – zarówno samodzielnie, jak i z pomocą eksperta kredytowego.
1. Zacznij od policzenia pełnego kosztu zakupu
Cena mieszkania to dopiero początek. Trzeba uwzględnić też koszty kredytu, notariusza, ubezpieczenia, wykończenie nieruchomości i późniejsze opłaty za utrzymanie. W praktyce właśnie te dodatkowe wydatki najczęściej rozbijają budżet i sprawiają, że kupujący musi szukać pieniędzy w ostatniej chwili.
Przykład! Mieszkanie kosztuje 580 tys. zł, ale po doliczeniu wykończenia i opłat startowych realny wydatek rośnie nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
2. Sprawdź zdolność kredytową, zanim wybierzesz konkretne mieszkanie
Wielu kupujących najpierw ogląda mieszkania, a dopiero potem pyta bank o finansowanie. To błąd, bo zdolność kredytowa decyduje o tym, na jaką cenę mieszkania naprawdę możesz sobie pozwolić. Bank bierze pod uwagę nie tylko dochody, ale też formę zatrudnienia, stałe wydatki, historię spłat i dane widoczne w BIK.
Wskazówka! Przed złożeniem wniosku uporządkuj swoje zobowiązania i sprawdź raport BIK.
3. Przygotuj wkład własny i upewnij się, że to nie wszystko
Sam fakt posiadania oszczędności nie oznacza jeszcze, że jesteś gotowy do zakupu. Bank zwykle wymaga wkładu własnego na poziomie co najmniej 10% wartości kupowanej nieruchomości. Im większy wkład własny, tym zwykle lepsze warunki kredytu i mniejsze miesięczne obciążenie finansowe.
Przykład! Przy mieszkaniu za 600 tys. zł wkład na poziomie 10% wygląda dobrze tylko na pierwszy rzut oka. W praktyce może oznaczać wyższe koszty kredytu niż przy wkładzie 20%.
4. Porównuj oferty banków szerzej niż tylko przez wysokość raty
Niska rata na początku brzmi dobrze, ale nie pokazuje pełnego kosztu kredytu. Trzeba patrzeć szerzej: na RRSO, prowizję, rodzaj oprocentowania, koszt ubezpieczeń i warunki dodatkowych produktów, które bank może narzucać w zamian za lepszą ofertę. Dopiero taki pełny obraz pozwala ocenić, która propozycja naprawdę się opłaca.
Wskazówka! Porównuj co najmniej 3 oferty i zapisuj wszystkie opłaty, nie tylko miesięczną ratę.
5. Czytaj dokumenty dewelopera bardzo dokładnie
Na rynku pierwotnym liczy się nie tylko lokal, ale też stan prawny inwestycji i treść umów. Trzeba sprawdzić prospekt informacyjny, warunki rezerwacji, zasady zwrotu opłaty, harmonogram budowy oraz to, czy umowa chroni Cię w razie odmowy kredytu albo opóźnienia inwestycji. To ważne, bo podpis pod dokumentem oznacza zgodę na konkretne obowiązki i ryzyka.
Wskazówka! Przed podpisaniem umowy przeczytaj każdy zapis spokojnie i zaznacz punkty, które wymagają wyjaśnienia. Zawsze możesz skorzystać z pomocy prawnika lub eksperta kredytowego, którzy odpowiednio pokierują Cię już na etapie przygotowywania się do zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego.
Jak przebiega zakup mieszkania do dewelopera? Od rezerwacji po umowę kredytową
Proces zakupu pierwszego mieszkania (lub kolejnego) z rynku pierwotnego nie musi być skomplikowany. Podstawa to znalezienie dewelopera godnego zaufania oraz dbałość o skompletowanie i zweryfikowanie wszystkich potrzebnych dokumentów. Jeśli przed Tobą kupno nieruchomości z rynku pierwotnego, prawdopodobnie przejdziesz przez kilka kroków:
- Wybierasz mieszkanie z rynku pierwotnego – to czas poszukiwania nieruchomości, która spełni Twoje oczekiwania. Sprawdzasz lokalizację, standard wykończenia budynku oraz dokumenty potwierdzające rzetelność dewelopera. Pamiętaj, że deweloper musi mieć założony rachunek powierniczy, na który będą transferowane środki z kredytu hipotecznego.
- Podpisujesz umowę rezerwacyjną. Zgodnie z Ustawą Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny deweloper może pobrać zaledwie 1% wartości nieruchomości w ramach umowy rezerwacyjnej.
- Kolejny krok to wniosek kredytowy w banku. Musisz przygotować do tego dokumenty związane z kupnem nieruchomości, prowadzoną inwestycją deweloperską. Potrzebujesz też dokumentów dochodowych, na podstawie których bank oceni Twoją zdolność kredytową.
- Kolejny krok to umowa deweloperska, którą trzeba zawrzeć w formie aktu notarialnego. Taki dokument należy też dostarczyć do banku, aby ostatecznie podpisać umowę kredytową i uruchomić finansowanie.
Na końcu bank wypłaca środki deweloperowi, często w kilku transzach zgodnie z postępem budowy. Po zakończeniu inwestycji następuje podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. Od tego momentu stajesz się właścicielem lokalu i rozpoczyna się regularna spłata kredytu, bo do momentu wypłaty ostatniej transzy płacisz tylko ratę odsetkową, bez spłaty kapitału.
Przeczytaj także: Kredyt hipoteczny a dodatkowe produkty bankowe – kiedy warto się zdecydować?
Zakup mieszkania od dewelopera na kredyt hipoteczny – jak się przygotować?
Bank musi dokładnie sprawdzić Twoją sytuację finansową oraz dokumenty dotyczące nieruchomości i dewelopera. Właśnie dlatego jeszcze przed złożeniem wniosku warto zebrać potrzebne dokumenty i upewnić się, że wszystkie dane są aktualne. Instytucje finansowe analizują dwa obszary: sytuację finansową kredytobiorcy oraz cel finansowania wraz z nieruchomością, która będzie zabezpieczeniem dla podpisywanej umowy.
Jakie dokumenty mogą być potrzebne do kredytu hipotecznego na lokum z rynku pierwotnego?
Zakres wymaganych dokumentów do kredytu hipotecznego na nieruchomość z rynku pierwotnego będzie uzależniony od źródła uzyskiwanego dochodu.
Dokumenty przy umowie o pracę
- oświadczenie o dochodach;
- zaświadczenie o zatrudnieniu od pracodawcy;
- umowa o pracę;
- świadectwo pracy (jeśli było niedawno zmieniane zatrudnienie);
- deklaracja pracodawcy o przedłużeniu umowy – przy umowie na czas określony.
Dokumenty przy samozatrudnieniu (działalność gospodarcza)
- zaświadczenie o nadaniu numerów NIP i REGON;
- wpis do CEIDG lub KRS;
- zaświadczenie z ZUS i Urzędu Skarbowego o braku zaległości;
- deklaracja PIT za poprzedni rok podatkowy;
- dokumenty księgowe, np. KPiR, pełna księgowość lub ewidencja faktur;
Dokumenty przy umowie cywilnoprawnej
- oświadczenie o dochodach;
- umowy z ostatnich 12 miesięcy;
- deklaracja PIT za ostatni rok podatkowy.
Dokumenty dotyczące nieruchomości z rynku pierwotnego
- umowa rezerwacyjna, przedwstępna lub deweloperska;
- wypis z KRS dewelopera lub wydruk z CEIDG z numerami NIP i REGON;
- oświadczenie o pełnomocnictwie osób reprezentujących dewelopera;
- pozwolenie na budowę inwestycji;
- pozwolenie na użytkowanie lub potwierdzenie zgłoszenia zakończenia budowy;
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości;
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów;
- rzuty lokalu lub budynku;
- potwierdzenie wniesienia wkładu własnego (jeśli został już wpłacony).
Zajrzyj też do poradnika: Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – na co warto uważać?
Jak wybrać ofertę kredytu mieszkaniowego na rynek pierwotny?
Etap weryfikacji ofert kredytów hipotecznych na mieszkania z rynku pierwotnego jest bardzo ważny, po pomaga wybrać najkorzystniejszą formę finansowania – pod względem komfortu spłaty, jak i warunków finansowania w związku z całkowitym kosztem odsetkowym.
5 istotnych parametrów, które warto sprawdzić przed podpisaniem umowy:
- RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania), czyli wskaźnik pokazujący całkowity koszt finansowania w skali całego roku z uwzględnieniem oprocentowania bazowego, prowizji i dodatkowych opłat.
- Oprocentowanie bazowe, które może być zmienne lub okresowo stałe na 5,7 lub 10 lat. Aktualnie jego wartości są ustalane na podstawie stawek WIBOR.
- Prowizja banku, która może średnio wynieść do 2,5% całkowitej kwoty kredytu, może być płatna przy podpisaniu umowy lub włączona do finansowania kredytem.
- Wymagany wkład własny, bo banku zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez KNF banki mogą wymagać wniesienia przez kredytobiorcę co najmniej 10-20% wartości kupowanej nieruchomości jako wkład początkowy.
- Warunki wcześniejszej spłaty częściowej lub całkowitej, bo są ważne, gdy chcesz szybciej spłacić swoje zobowiązanie hipoteczne. Bank może pobierać prowizję za nadpłatę lub spłatę całkowitą – choć Ustawowo nie więcej niż 3% kwoty pozostałej do spłaty w okresie pierwszych 3 lat finansowania.
Przed wyborem oferty warto porównać co najmniej kilka propozycji z różnych banków i dokładnie przeanalizować wszystkie koszty zapisane w umowie. Możesz to zrobić z pomocą eksperta kredytowego – wtedy zyskujesz niemalże pewność, że wybrana oferta będzie korzystna pod względem kosztów i warunków spłaty.
Skorzystaj też ze wskazówek: Kalkulacja kredytu hipotecznego – jak zrobić do dobrze? Krok po kroku
Najczęściej zadawane pytania o zakup nieruchomości na rynku pierwotnym z kredytem hipotecznym
Masz pytania o kredyt hipoteczny na nowe mieszkania z rynku pierwotnego? Chcesz się lepiej przygotować? A może przeraża Cię fakt samodzielnego zakupu pierwszego mieszkania wraz z uzyskaniem kredytu hipotecznego? Sprawdź odpowiedzi na często zadawane pytania i rozwiej swoje wątpliwości.
1. Jak powinien przebiegać odbiór techniczny mieszkania z rynku pierwotnego?
Odbiór polega na sprawdzeniu mieszkania z deweloperem przed podpisaniem aktu notarialnego i wpisaniu ewentualnych usterek do protokołu. Kontroluje się m.in. ściany, instalacje, okna, drzwi, metraż i zgodność lokalu z projektem.
2. Ile wynoszą średnie koszty zakupu mieszkania z rynku pierwotnego w związku z kredytem hipotecznym?
Koszty obejmują głównie prowizję banku (ok. 0,5–2,5% kredytu), wycenę nieruchomości, opłaty notarialne, wpis do księgi wieczystej i ubezpieczenia. Łącznie zwykle wynoszą kilka do kilkunastu tysięcy złotych w zależności od wartości mieszkania i oferty banku.
3. Czy na kredyt hipoteczny można kupić każde mieszkanie od dewelopera?
Nie zawsze, ponieważ bank sprawdza stan prawny inwestycji, dokumenty dewelopera oraz bezpieczeństwo finansowania budowy. Jeśli projekt nie spełnia wymogów formalnych lub prawnych, bank może odmówić kredytu.
4. Jak zwiększyć swoje szanse na kredyt hipoteczny na mieszkanie z rynku pierwotnego?
Najważniejsze są stabilne dochody, dobra historia kredytowa i odpowiedni wkład własny. Pomaga także spłata innych zobowiązań oraz przygotowanie kompletu dokumentów finansowych przed złożeniem wniosku.
5. Czy bank wymaga przeniesienia własności podczas kupna mieszkania na kredyt hipoteczny?
Tak, ponieważ dopiero akt notarialny przenoszący własność pozwala ustanowić hipotekę na rzecz banku. Jest to podstawowy element zabezpieczenia kredytu.
Źródła:
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170000819/U/D20170819Lj.pdf
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20210001177