Zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny wiąże się z licznymi formalnościami do załatwienia. Po uzyskaniu wstępnej decyzji kredytowej, np. kiedy uda Ci się przejść pozytywnie przez pierwszy scoring banku, konieczne będzie wykonanie wyceny nieruchomości, którą chcesz kupić. Kto wykonuje operat szacunkowy? Jaka jest rola rzeczoznawcy majątkowego i czy jako kredytobiorca masz jakikolwiek wpływ na wynik wyceny nieruchomości do kredytu? Przejdź dalej i poznaj szczegóły, bo wartość nieruchomości z wyceny może mieć wpływ na ostateczne warunki finansowania w ramach kredytu hipotecznego.
Czym jest operat szacunkowy nieruchomości?
Zgodnie z Ustawą Gospodarka nieruchomościami operat szacunkowy to pisemna opinia o wartości nieruchomości.
Sporządza ją uprawniony rzeczoznawca majątkowy, a sam dokument określa realną wartość rynkową mieszkania, domu, działki lub lokalu. Wycenę nieruchomości przygotowuje się często do oficjalnego wglądu przez bank – w celu wydania decyzji kredytowej i przygotowania konkretnej oferty finansowania na daną nieruchomość.
Dokument można wykorzystywać tylko do celu, dla którego został przygotowany, zwykle przez 12 miesięcy od daty sporządzenia. Po tym czasie jego aktualność może potwierdzić rzeczoznawca, jeśli nie zmieniły się przepisy ani czynniki wpływające na wartość nieruchomości.
Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?
Najczęściej operat szacunkowy jest potrzebny do:
- uzyskania kredytu hipotecznego;
- sprzedaży lub zakupu nieruchomości;
- podziału majątku, np. podczas rozwodu;
- spraw spadkowych;
- ustalenia wartości odszkodowania, np. za wywłaszczenie;
- rozliczeń podatkowych, np. po sprzedaży nieruchomości.
Przykład! Gdy starasz się o kredyt hipoteczny na nieruchomość z rynku pierwotnego, musisz zlecić wykonanie operatu szacunkowego. To podstawa do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Sam operat może być wykonany przez rzeczoznawcę współpracującego z bankiem lub możesz zlecić to zewnętrznej firmie, a następnie dostarczyć wycenę nieruchomości do wglądu banku.
Sprawdź także: Wstępna i ostateczna decyzja banku a kredyt hipoteczny
Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego?
Najczęściej operat szacunkowy kosztuje od około 800 do 2000 zł. Gdy zlecasz wycenę nieruchomości przez bank, od razu dowiesz się, jaki będzie tego koszt.
Kto wykonuje wycenę nieruchomości do kredytu?
Odpowiedzialność za wykonanie wyceny nieruchomości spoczywa na Rzeczoznawcy Majątkowym, który figuruje w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych. W ewidencji znajdują się osoby:
- którym nadano uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego na podstawie uzyskanego świadectwa nadania uprawnień;
- będące obywatelami państw członkowskich UE, które uzyskały na zasadach wynikających z Ustawy o uznawaniu kwalifikacji zawodowych nabytych w państwach członkowskich stosowne uprawnienia.
Aby zostać rzeczoznawcą trzeba: ukończyć studia magisterskie, podyplomowe z dziedziny przygotowywania operatów szacunkowych, odbyć praktykę w związku z wyceną nieruchomości, a także zdać państwowy egzamin rzeczoznawcy majątkowego.
Jak przebiega wycena nieruchomości do kredytu mieszkaniowego?
Procedury związane z wyceną domu, mieszkania czy nawet działki do kredytu hipotecznego to złożony proces, który jest przeprowadzany przez autoryzowanego rzeczoznawcę majątkowego.
Tabela 1: Przebieg wyceny nieruchomości do kredytu hipotecznego.
| Krok | Co się dzieje? | Co sprawdza rzeczoznawca / bank? | Jak to robi? |
| 1. Złożenie wniosku | Składasz wniosek o kredyt i dokumenty nieruchomości. | Cel wyceny, rodzaj nieruchomości, podstawowe dane do analizy. | Bank zbiera dokumenty i decyduje, czy przyjmie Twój operat, czy zleci własną wycenę. |
| 2. Wybór trybu wyceny | Bank uruchamia procedurę wyceny. | Czy potrzebny jest pełny operat szacunkowy, czy wystarczy bankowa ocena wartości. | Zależy to od zasad banku i rodzaju zabezpieczenia. KNF dopuszcza ocenę wartości także bez operatu, na podstawie analizy rynku lub metod statystycznych. |
| 3. Przekazanie dokumentów | Do wyceny trafiają dokumenty nieruchomości. | Stan prawny, adres, powierzchnia, przeznaczenie, księga wieczysta, standard. | Rzeczoznawca analizuje dokumenty przekazane przez klienta i bank. Operat powinien być zgodny z aktualnym stanem prawnym i przepisami na dzień wyceny. |
| 4. Oględziny nieruchomości | Rzeczoznawca umawia wizję lokalną, jeśli jest wymagana. | Stan techniczny, układ, standard wykończenia, otoczenie, dostęp do drogi, cechy wpływające na wartość. | Ocenia nieruchomość na miejscu, robi pomiary, zdjęcia i porównuje stan faktyczny z dokumentami. W ING rzeczoznawca zwykle kontaktuje się w ciągu kilku dni roboczych od opłaty. |
| 5. Analiza rynku | Następuje właściwa wycena. | Ceny podobnych nieruchomości, lokalizacja, popyt, cechy porównawcze. | Rzeczoznawca korzysta z danych rynkowych i dobiera metodę wyceny odpowiednią do celu oraz typu nieruchomości. |
| 6. Sporządzenie wyceny | Powstaje dokument dla banku. | Wartość nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia kredytu. | Rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy, a bank używa go przy analizie kredytowej; część banków zleca też ocenę zewnętrznej firmie na własne potrzeby. |
| 7. Decyzja banku | Bank kończy analizę nieruchomości. | Czy wartość zabezpieczenia jest wystarczająca do kwoty kredytu. | Wynik wyceny wpływa na maksymalną kwotę finansowania i ocenę ryzyka kredytu. |
Najczęściej rzeczoznawca sprawdza stan prawny, stan techniczny, powierzchnię, lokalizację i ceny podobnych nieruchomości w okolicy. Potem przygotowuje wycenę, a bank porównuje ją z kwotą kredytu i na tej podstawie ocenia, czy zabezpieczenie jest wystarczające.
A może potrzebujesz więcej praktycznych wskazówek? Znajdziesz je w innych wpisach na naszym blogu: Jak obliczyć zdolność finansową do kredytu hipotecznego?
Jakie czynniki mogą wpływać na wynik wyceny mieszkania do kredytu?
Na wartość mieszkania w operacie szacunkowym wpływają przede wszystkim cechy nieruchomości oraz sytuacja rynkowa.
Najważniejsze czynniki brane pod uwagę przez rzeczoznawcę:
- lokalizacja nieruchomości – miasto, dzielnica, dostęp do komunikacji i infrastruktury;
- powierzchnia i układ mieszkania – metraż, liczba pokoi, funkcjonalność
- standard i stan techniczny lokalu – wykończenie, instalacje, stan budynku;
- rok budowy i technologia budynku – np. blok z wielkiej płyty, budownictwo nowe;
- piętro i dostęp do windy;
- otoczenie nieruchomości – hałas, tereny zielone, usługi w pobliżu;
- stan prawny mieszkania – księga wieczysta, własność, obciążenia;
- aktualne ceny podobnych mieszkań na rynku lokalnym.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami przy wycenie bierze się pod uwagę m.in. przeznaczenie nieruchomości, jej stan, sposób użytkowania oraz ceny uzyskiwane na rynku (Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego a całkowita kwota finansowania
Dokument z wyceny nieruchomości jest dla banku podstawą do wydania decyzji kredytowej ze wskazaniem kwoty finansowania oraz wymaganego wkładu własnego.
Przykład! Jeśli kupujesz nieruchomość za 500 000 zł od dewelopera, ale z wyceny nieruchomości od rzeczoznawcy wynika, że wartość zabezpieczenia to 400 000 zł, wtedy bank prawdopodobnie przyzna kredyt dopiero po zwiększeniu wysokości wkładu początkowego o brakujące 100 000 zł (różnica między realną kwotą zakupu od dewelopera a wyceną nieruchomości od rzeczoznawcy).
Najczęściej zadawane pytania o wycenę nieruchomości do kredytu hipotecznego
Masz pytania o to, jak wygląda proces wyceny, kiedy operat szacunkowy od rzeczoznawcy majątkowego jest konieczny, a także jakie dane zawiera taki dokument? Sprawdź odpowiedzi na często zadawane pytania i spróbuj rozwiać swoje wątpliwości.
1. Czy wszystkie banki wymagają wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego?
Bank musi jednak określić wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Może to zrobić na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego albo poprzez własną bankową ocenę wartości nieruchomości zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego (Rekomendacja S).
2. Co w sytuacji, gdy wartość nieruchomości z wyceny jest niższa niż rzeczywista kwota zakupu?
Bank liczy maksymalną kwotę kredytu od niższej wartości, tej z operatu. W praktyce oznacza to konieczność zwiększenia wkładu własnego. Czasem możliwe jest także przedstawienie dodatkowego zabezpieczenia kredytu.
3. Czy operat szacunkowy można zlecić samodzielnie, bez udziału banku?
Operat może zlecić właściciel, kupujący lub inna zainteresowana osoba. Dokument musi jednak sporządzić uprawniony rzeczoznawca majątkowy, a bank musi zaakceptować taką wycenę – część banków korzysta wyłącznie z własnej listy rzeczoznawców.
4. Kiedy wycena nieruchomości ma wpływ na decyzję kredytową banku?
Wycena jest istotna w momencie oceny zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Na jej podstawie bank określa wskaźnik LTV (stosunek kredytu do wartości nieruchomości) i sprawdza, czy poziom ryzyka mieści się w wymaganiach regulacyjnych oraz wewnętrznej polityce kredytowej kredytodawcy.
5. Jakie informacje znajdują się w dokumencie wyceny nieruchomości do kredytu hipotecznego?
Operat szacunkowy zawiera szczegółową analizę nieruchomości i rynku. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami obejmuje m.in.:
- opis nieruchomości (lokalizacja, powierzchnia, stan techniczny);
- stan prawny nieruchomości
- cel i zakres wyceny;
- zastosowaną metodę i podejście wyceny;
- analizę rynku i porównanie z podobnymi nieruchomościami;
- wyliczoną wartość nieruchomości oraz datę jej określenia.
Źródła:
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19971150741/U/D19970741Lj.pdf
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819
- https://www.bgk.pl/informacje–prawne/bik/
- https://www.gov.pl/web/rozwoj–technologia/centralny–rejestr–rzeczoznawcow–majatkowych
- https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/stanowisko_ws_rekomendacji_S_07_2011_29683.pdf