Aktywny kredyt hipoteczny na 10, 20 czy nawet 30 lat spłaty nie oznacza, że właśnie przez tak długi okres będziemy zobowiązani go spłacać. Nic bardziej mylnego. Na przestrzeni lat kredytobiorcy mają wiele możliwości, aby zmienić warunki spłaty, skrócić okres kredytowania lub zredukować wysokość miesięcznej raty. Zanim zdecydujesz się na refinansowanie kredytu hipotecznego, postaraj się dokładnie oszacować koszty związane z taką operacją. Zajrzyj do poradnika, a dowiesz się, ile realnie kosztuje refinansowanie kredytu mieszkaniowego.
Czym właściwie jest refinansowanie kredytu hipotecznego?
To umowa kredytowa, która pozwala na skuteczną zmianę warunków finansowania w związku z zakupem mieszkania, domu lub innej nieruchomości. W praktyce refinansowanie polega na przeniesieniu zobowiązania hipotecznego z jednego banku do drugiego. Dzięki temu modyfikacji ulega okres spłaty, oprocentowanie, prowizje bankowe oraz wysokość miesięcznej raty kredytu.
Więcej informacji na ten temat znajdziesz w innym wpisie blogowym. Sprawdź: Refinansowanie kredytu hipotecznego.
W Polsce takie działania są coraz popularniejsze. Wynika to z rosnącej świadomości kredytobiorców, którzy dowiadują się, że mogą realnie poprawić warunki spłaty swojego zobowiązania hipotecznego.
Jak oszacować orientacyjne koszty i korzyści finansowe przy refinansowaniu kredytu hipotecznego?
W praktyce to nie takie trudne. Wystarczy, że przed podpisaniem nowej umowy kredytowej zwrócisz uwagę na kilka czynników:
- oprocentowanie nowego kredytu hipotecznego;
- wartość prowizji pobieranej przez bank;
- dostępny okres spłaty;
- kwotę zabezpieczenia kredytu, czyli realna wartość nieruchomości podlegającej pod finansowanie.
Im precyzyjniej przeanalizujesz proponowane warunki dla refinansowania kredytu hipotecznego, tym większa szansa, że uda Ci się podpisać korzystną umowę. Ważne jest też oszacowanie nowych kosztów i korzyści finansowych, które może przynieść umowa refinansowania kredytu.
Przykładowe koszty i zyski – refinansowanie kredytu hipotecznego
Refinansowanie kredytu hipotecznego może obniżyć miesięczną ratę i całkowity koszt kredytu. Przykładowo, jeśli przenosisz kredyt o wartości 300 000 zł z oprocentowaniem 7% na nową ofertę z oprocentowaniem 5,5%, rata może spaść z 2120 zł do 1700 zł.
To daje oszczędność 5040 zł rocznie. Koszty refinansowania, np. prowizja banku (1% kwoty kredytu – 3000 zł) i opłaty notarialne (1000 zł), zwracają się średnio w rok.
Tabela 1: Przykładowe koszty i oszczędności w ramach umowy refinansowania kredytu hipotecznego
| Kwota kredytu | Okres (lat) | Obecne oprocentowanie | Nowe oprocentowanie | Oszczędność miesięczna | Zwrot kosztów (miesiące) |
| 400 000 zł | 25 | 6,8% | 5,2% | 390 zł | 13 |
| 250 000 zł | 20 | 7,5% | 5,9% | 180 zł | 20 |
| 600 000 zł | 30 | 7,2% | 5,4% | 715 zł | 10 |
Źródło: Opracowanie własne.
Refinansowanie kredytu mieszkaniowego a odsetki – czy trzeba spłacać je od nowa?
Nic podobnego! Nie ma takiej konieczności, a ludzie, którzy tak twierdzą, tylko powielają mit na temat refinansowania kredytu hipotecznego. Mimo często powielanych informacji przy kredytach hipotecznych od razu spłaca się zarówno kapitał, jak i odsetki – często jednak można spotkać się ze stwierdzeniami, iż kredytobiorcy spłacają przez pierwsze lata wyłącznie odsetki.
Przeczytaj także: Kredyt gotówkowy czy hipoteczny – który będzie lepszym rozwiązaniem?
W praktyce refinansując kredyt hipoteczny, możesz realnie płacić mniej odsetek, nawet jeśli zdecydujesz się na skrócenie okresu finansowania.
Przykładowo: jeśli WIBOR3M wynosi 5,85%, marża 3%, a kwota kredytu to 500 00 zł na 30 lat, wtedy miesięczna rata wyniesie niecałe 4000 zł. W takiej konfiguracji odsetki należne do spłaty to nawet do 3700 zł, a pozostała kwota to kapitał.
Po refinansowaniu przy założeniu redukcji marży do 2% możesz realnie zaoszczędzić nawet kilkaset złotych w skali każdego miesiąca przy jednocześnie szybszej spłacie kapitału kredytowego.
Co wpływa na koszty refinansowania kredytu hipotecznego? To musisz wiedzieć!
Jeśli masz kredyt hipoteczny w banku, ale warunki spłaty nie są zadowalające, wtedy masz opcję refinansowania. Zanim się zdecydujesz, musisz znać czynniki rzutujące na koszty takich operacji.
Najważniejsze to:
- prowizje za wcześniejszą spłatę zobowiązania w aktualnym banku – najczęściej nie więcej niż 2% zaciągniętego kredytu;
- prowizja nowego banku za udzielenie refinansowania;
- koszty wyceny nieruchomości, która pozostanie zabezpieczeniem nowego kredytu bankowego;
- opłaty w sądzie wieczystoksięgowym.
Stałe koszty dla takich transakcji to przede wszystkim opłaty sądowe, czyli 200 zł za wypisanie hipoteki z ksiąg. Warto też dodać, że obecnie nie obowiązuje już ubezpieczenie pomostowe. To oznacza, że nowe umowy na refinansowanie kredytów hipotecznych mogą być tańsze i łatwiej dostępne dla zainteresowanych osób.