Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata, więc podejmując się go należy mieć pewność, że jego spłata na przestrzeni kolejnych dekad nie będzie stanowiła wielkiego wyzwania. Niestety nikt nie jest w stanie przewidzieć, ile będzie zarabiał na przestrzeni kolejnych dziesięciu lub dwudziestu lat, a tym bardziej – w jakiej będzie kondycji fizycznej i zawodowej. Dlatego najtańszy kredyt hipoteczny oferowany w tej chwili przez banki komercyjne funkcjonujące na rynku, dzisiaj mogą faktycznie wydawać się bardzo niedużym wyzwaniem w comiesięcznym budżecie gospodarstwa domowego.
Wiele uzależnione jest oczywiście od zarobków i jeśli ktoś regularnie przekracza dziesięć tysięcy złotych miesięcznych przychodów, jest w stanie z powodzeniem wziąć na siebie zobowiązanie na poziomie trzech tysięcy złotych miesięcznie i bez większego problemu spłacić kredyt hipoteczny na dwadzieścia lat w ciągu niecałych dziesięciu.
Ogromna większość konsumentów na rynku bankowych, poszukujących najtańszy kredyt hipoteczny, jest jednak zmuszona do przetrwania za zdecydowanie mniejsze wynagrodzenie miesięczne.
Minimalna pensja osoby pracującej na umowę o pracę to w przykładowej Polsce aktualnie wynosi tysiąc trzysta pięćdziesiąt złotych miesięcznie. Dokładnie tyle wynosi przeciętna wysokość raty miesięcznej, jaki oferuje dzisiaj najtańszy kredyt hipoteczny na rynku – niekiedy jeszcze z dodatkowymi preferencyjnymi warunkami oprocentowania dzięki zaangażowaniu kapitału państwowego w pomoc osobom poszukującym własnego mieszkania dla swojej rodziny.
Takie wsparcie dla młodych osób zarabiających dokładnie tyle, ile wynieść musi ich miesięczna rata, jest niesamowicie istotne, aby w ogóle był popyt na nieruchomości, deweloperzy znajdowali nabywców na swoje nowe mieszkania, a najtańszy kredyt hipoteczny był z powodzeniem sprzedawany przez czołowe banki komercyjne lokalnego rynku.
Dla całej regionalnej ekonomii i gospodarki silna akcja kredytowa i budowanie coraz to nowszych osiedli mieszkaniowych, jest kluczem do odniesienia sukcesu i patrząc po większości współczesnych placów budowy w dużych miastach – mieszkania są coraz bardziej nowoczesne, przestronne, luksusowo wykończone. To oznacza oczywiście nagły wzrost cen mieszkań i nawet najtańszy kredyt hipoteczny na rynku jest w stanie niejednokrotnie zbliżyć się do kwot rzędu jednego miliona złotych. To oczywiście najbardziej luksusowe lokalizacje w miastach o naprawdę wysokim poziomie życia i finansów społeczności lokalnej, ale także miejsca istotne dla biznesu, przemysłu, kultury czy polityki.
Zawsze w takich dzielnicach powstają luksusowe nieruchomości, których ceny szybko idą w górę i biją kolejne rekordy wyceny. Zarabiają wtedy praktycznie wszyscy – firmy budowlane, producenci materiałów budowlanych, podwykonawcy budowlani i małe firmy remontowe, producenci mebli i akcesoriów dekoratorskich, pośrednicy w obrocie nieruchomości, biura architektoniczne, deweloperzy. Ostatecznie zarabiają także bankierzy, a najwięcej w teorii zyskuje, mimo obciążenia finansowego, sam nabywca, dla którego najtańszy kredyt hipoteczny oznaczał sfinalizowanie wielomiesięcznego lub wieloletniego procesu starania się o swoją pierwszą, prawdziwie własną, rodzinną nieruchomość.
Zobowiązania względem banków
W rzeczywistości jednak taka nieruchomość nabyta za pomocą kredytu w banku, nigdy do końca nie jest całkowitą własnością klienta, chociaż rzeczywiście w trakcie regularnej spłaty zobowiązania jest on w pełni uprawniony do dysponowania nią zgodnie z własnym uznaniem. Praktycznie każdy najtańszy kredyt hipoteczny jest jednak skonstruowany w zgodzie z prawem w taki sposób, aby w przypadku nieterminowej i nierzetelnej spłaty rat przez klienta, bank był w stanie zabezpieczyć się przed oczywistymi stratami finansowymi poprzez przejęcie prawa własności nad takim mieszkaniem.
W idealnych warunkach jeśli powstaje problem i taki najtańszy kredyt hipoteczny po kilku latach przestaje być spłacany na czas, a klient nie wykazuje większych szans na poprawę tej sytuacji, bank jest w stanie zlicytować na rynku taką nieruchomości nie tylko odzyskać kapitał powierzony klientowi, ale nawet zarobić na ewentualnej operacji obrotu nieruchomością.
W sytuacjach kryzysowych jednak, a do takich doszło na przestrzeni ostatniej dekady podczas globalnej recesji, najtańszy kredyt hipoteczny okazał się gwoździem do trumny wielu gospodarstw domowych, które po stracie pracy przez jednego członka rodziny nagle przestawały być zdolne do spłaty swoich licznych zobowiązań. I jeszcze do niedawna najtańszy kredyt hipoteczny stanowiący w miesięcznym planie budżetowym domowników nieznacznie ponad połowę wydatków, w tej chwili zmieniał się w wydatek przekraczający znacznie miesięczne wpływy do kasy.
Wraz z innymi niezbędnymi wydatkami i brakiem perspektywy znalezienia zatrudnienia lub przy problemach zdrowotnych albo bankructwie swojego pracodawcy – taki najtańszy kredyt hipoteczny może już po kilku krótkich latach okazać się prawdziwym ciężarem nie do zniesienia. Bardzo często okazuje się wtedy, że znalezienie chętnych nabywców na taką nieruchomość jest bardzo trudne, a jedyni zainteresowani proponują za mieszkanie czy dom zaledwie kilkadziesiąt procent jego prawdziwej wartości, które nie są w stanie pokryć nawet części zobowiązania, jakie klient ma względem banku.
Jedynym, co powinien mieć więc obecnie na uwadze każdy klient wybierający najtańszy kredyt hipoteczny, to odpowiednie oszacowanie jego realnych kosztów na przestrzeni lat. A te mogą być skrajnie różne, albowiem różne są zapisy umów skonstruowanych przez banki. Najczęściej stosowane zagrywki ze strony bankierów, ale także występujące naturalnie na rynku zmiany powodujące wzrost lub spadek kosztów takiego kredytu hipotecznego, to przede wszystkim:
- Sprzedaż kredytów hipotecznych w obcej walucie, która szczególnie powszechnie stosowana była w Polsce w latach dziewięćdziesiątych, gdy wielu klientów nie spełniało wymogów, by uzyskać najtańszy kredyt hipoteczny w złotówkach, ale przy rozliczeniu we franku szwajcarskim po korzystnym kursie wymiany, już te wymogi spełniali. Niestety po latach okazało się, że ryzyko kursowe przy nagłym skoku ceny jednego franka szwajcarskiego z dwóch złotych do blisko pięciu, oznaczało realny wzrost kosztów kredytu hipotecznego nawet dwukrotnie.
- Zgodnie z zapisami niektórych umów, bank musi mieć pewność, że nieruchomość stanowią zabezpieczenie dla banku w przypadku niewypłacalności klienta, faktycznie będzie w stanie pokryć w wyniku sprzedaży czy licytacji potrzeby banku i zobowiązanie klienta. Niestety coraz częściej okazuje się, że sprzedaż mieszkania nie pozwoliłaby na swobodny zwrot zaciągniętej pożyczki, a to sprawia, że niektóre banki oczekują od swoich klientów wpłaty dodatkowego zabezpieczenia finansowego w tej sytuacji.